《SOGO 玩死自己之作：啟德雙子匯》
如果你行入啟德嗰兩座極度宏偉、由 SOGO 母企利福國際揼咗過百億打造嘅「The Twins 雙子匯」 ，可能會感受到一種難以言喻嘅空虛感。
2024 年底第一期風光開幕 ，2025 年第二期逐步試業。表面睇，呢度匯聚咗成五百個品牌，佔地 110 萬呎 ，係東九龍最大型嘅零售地標。但喺香港商界同地產界嘅高層飯局入面，大家都心照不宣：呢個 Project，實際上係利福國際簽低嘅一張百億「賣身契」。
好多人問：「點解一間做咗幾十年百貨、現金流曾經極度強勁嘅零售巨頭，會搞到今日「點搞都搞唔掂，走都走唔到」嘅困境？」作為一個習慣計盤數嘅我，等我由資本結構、宏觀週期同退出機制三個維度，去拆解呢個「完美風暴」。
第一重死局：「賣身」嘅代價
要明白點解叫「賣身」，首先要睇番個起點。
2016 年，香港樓市同零售市道如日中天，內地客瘋狂爆買。利福國際（大劉細佬「細劉」劉鑾鴻旗下）以接近 74 億港紙嘅天價，擊退各大財團搶到啟德呢幅商業地王 。連埋建築成本，成個雙子匯總投資額高達 150 億港元 。
150 億係咩概念？為咗起呢座商場，利福國際直情將成間公司嘅命運 All-in 落去。最攞命嘅係背後嘅債務。利福國際喺 2026 年初被爆出因為未能達到「最低盈利水平」嘅財務條款，要向銀行尋求豁免，甚至要為一筆 80 億港元嘅貸款撲水做再融資，仲要拎埋銅鑼灣 SOGO 做抵押 。
呢啲巨債，就係條「賣身契」嘅鐵鏈。喺 2016 年零息時代，借 80 億可能好輕鬆；但去到依家嘅高息環境，單係呢啲貸款嘅利息開支，每年都數以億計。就算細劉講過唔介意回報期長短、冀長做長有 ，但商場一日谷唔起正現金流去冚息，集團就只能夠不斷「割肉」補血。佢哋成個集團嘅現金流，基本上已經被呢兩棟巨塔「綁架」咗。
第二重死局：點搞都搞唔掂？
既然起好咗，點解唔好好搞旺佢？現實係，大環境同商業模式已經出現咗根本性嘅「時代錯位」。
傳統百貨模式嘅黃昏 雙子匯一期主打傳統 SOGO 模式 。但去到 而家，香港人仲會唔會特登去百貨公司一層一層咁睇化妝品、床單同煲？依家啲人要買平嘢就上淘寶或者去深圳，買名牌就直接去尖沙咀、中環同銅鑼灣。傳統百貨嗰種「大雜燴」佈局，對後生仔完全失去吸引力。
啟德 CBD2 嘅幻滅與內捲：當年政府話啟德係「第二個核心商業區（CBD2）」，有單軌列車。十年過去，單軌先剛剛找數話起，商業地變公屋。更慘嘅係區內「極度內捲」，有 Airside，行遠少少有 Mikiki 同 MegaBox。啟德常住人口同消費力，根本食唔落 110 萬呎咁巨型嘅新增零售面積。開張初期的確有新鮮感，但蜜月期過後，平日人流同消費根本撐唔起天價營運成本。
北上消費嘅結構性打擊： 週末留港消費嘅中產家庭大幅減少。啟德 SOGO 面對嘅唔單止係本區對手，而係成個深圳商圈嘅降維打擊。
第三重死局：點解走都走唔到？
喺商業世界，如果一個項目「點搞都搞唔掂」，CEO 最後一招就係止蝕離場賣盤。但點解利福國際「走都走唔到」？
冇人接火棒嘅市場冰河期： 喺依家嘅香港，有邊個財團肯扲 100 億至 150 億現金，去接手一個回報率極低、甚至蝕錢嘅巨型商場？外資走人，內房自顧不暇，本地地產商自己都有大量吉舖。呢件百億資產，喺目前環境下係「絕對缺乏流動性」。有市無價，你想賤賣都未必搵到人接。
銀行嘅制肘： 因為有巨額銀行貸款喺身 ，你唔係想賣幾錢就幾錢。如果賣盤價低過貸款額，銀行（債權人）絕對唔會批；如果被銀行強行接管變銀主盤，成個劉氏家族嘅聲譽同其他資產都會受到毀滅性牽連。
私有化後嘅個人重擔：最致命一點：劉鑾鴻喺 2022 年底已經將利福國際私有化，撤出港股市場。以前蝕錢仲可以透過股市喺小股東身上攤分風險。但私有化之後，雙子匯變咗大股東家族嘅「私人重擔」。冇得喺公開市場抽水，所有虧損同利息，都要家族自己硬食，退無可退。
所以啟德 SOGO「The Twins 雙子匯」，係香港地產史上另一個極具教材級別嘅悲劇。佢嘅失敗唔係因為管理層唔勤力，而係因為「項目週期遠遠長過時代變革嘅週期」。
利福國際喺 2016 年用舊時代嘅樂觀邏輯，重倉落注咗一個 150 億嘅夢 。當佢哋終於將個夢建好，推開門嗰一刻，卻發現外面世界已經面目全非 — 自由行爆買破滅、高息降臨、港人北上成風。如今，呢兩座宏偉嘅雙子塔就似一張簽定咗嘅百億賣身契。大股東每日要為龐大利息撲水 ，搞唔起人流又賣唔出個殼。呢場仗，已經由一場「尋找增長引擎嘅進攻戰」，變成咗一場「睇吓可以撐幾耐嘅消耗戰」。
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「項目周期遠遠長過時代變革嘅周期」 👏🏻👏🏻👏🏻 精闢
有冇唸過點解屯市沙市都係長年咁多人？就係人口的支撐，啟德、東九的人口，得啖笑啦