中古ワンルームマンション投資

中古ワンルームマンションの投資はいい？

msaijou — Sun, 26 Dec 2010 15:59:50 +0000

ワンルームマンション投資してもいいでしょうか。以前は株投資していましたが、多年の努力を、サブプラで大損してしまい、損まで出て懲りました中古のワンルームの投資から始めようと思っています。
築27年くらいで、安いものを物色して、手ごろなものを見つけました。表面は13％なら、大丈夫なのかなぁと。
600万円くらいの物件で、賃収6.3万管理費等1万弱で手数料30万+諸費用が掛かることも、固定資産税、取得税がかかることも、一応考えています。
家の近所で、月5万弱くらいの儲けになると思うのですが。自分自身は、転職して勤続1年で、年収も500に届かないばかりか、株の損で所得がありません。
再来年くらいに不動産投資ローンを組むために、年収を、ワンルーム投資で、かさ上げしたいとも思っています。
勉強にもなるらしいので、買ってみるのは正解だと思っています。不動産投資本によっては、「ワンルーム投資はやめろ」と書いてあるのは知っています。
理由は儲からないからとのことですが、儲かりそうな気がしてしまっています。

中古ワンルームマンションの投資法

msaijou — Sun, 26 Dec 2010 15:59:25 +0000

中古ワンルームマンション投資は恐らく、安定した家賃収入を目的だと思います。
ワンルームマンション投資で気をつけなければいけないのは、長期的な空室リスクです。
現在、７００万戸の空き家、空き室があります。これは、東京都の全世帯数を上回っています。
今後、日本の人口が減少していきますので、ますます、空き家、空き室が増えてくると予想されます。
特にワンルームマンションは、若い世代向けですので、少子高齢化が進みますので、空室リスクは、更に高くなります。
私は、日本でのマンション投資をやめて、人口の増える外国のマンションに投資を始めました。
東南アジアなら、５００万円程度で、結構な物件が買えますし、利回り１０%以上もざらにあります。
マンションは、人間が住むものですから、若い人口が増える国なら、将来の需給関係はよくなりますので、将来の転売でも、利益になる可能性が高いと思います。日本のように、人口が減少すれば、将来の値下がりのリスクが高くなると思います。私は、海外の家賃収入から、日本のマンションの家賃を払っています。
１０００万円で２戸購入しましたが、毎月１０万円近く入ってきます。

投資用中古ワンルームマンションで

msaijou — Sun, 26 Dec 2010 15:59:03 +0000

中古ワンルームマンション投資のサラリーマン大家でも「開業費」は可能なのでしょうか。ある日突然「不動産投資」をする人はいないですよね。
「不動産投資」をしようと思って、色々本を読んで、各地の物件を見歩いて、複数の業者さん、業界関係者とお話して物件を買うと言うのが普通だと思うんですが物件を買う前の書籍代・交通費・打ち合わせ費・セミナー代などを「開業費」として計上可能なのでしょうか。100万円くらいは使っている実感はあります。
また、開業費は向こう５年間の好きな時に経費処理できるそうです。実際開業費は、事業所得、不動産所得、山林所得のどれかで開業前までに費用であれば出来ます。私の知っている範囲では、事業的規模でなければならないとの条文をしりません。
確実なのは税務署に事業的規模でなければ適用がないか聞いてみましょう。ですが、１００万の開業費を計上しているのが全て認められるかは別問題です。
私見で言えば、ワンルームマンションの投資をするために１００万もの開業準備資金が必要かどうかと考えた場合、開業費にするには不適切な支出を含んでいるのではと思ってしまいます。もちろん税務署に開業費の内訳を説明して認められるような内容であれば開業費にしましょう。

中古ワンルームマンション投資の罠

msaijou — Sun, 26 Dec 2010 15:58:38 +0000

現在、投資用中古ワンルームマンションを購入しようと考えていて、ある会社を介して始めてみようと思っていますがいろいろ調べている最中です。詐欺・トラブル、担当が悪かったなど細かい事や、実際に取引されていてこんな事あったよなど実際に始める前に情報を仕入れたいと思っています。おそらく勤務先に営業電話が掛かってきて、実際に営業マンに会い、その気になっているのだろうと思いますが、警告させていただきます。
まず、「MAKES」は、かの悪名高いエスグラントの一部を切り離した会社です。社員はエスグラントと変わりません。
次に、ワンルームマンション投資の実態はほぼ詐欺に近いこともあるようです。受けた説明として、積立金１０００円位、管理費５０００円位、家賃８００００～１０００００円位で、ローンの返済額７００００～９００００円位だと思います。
しかし、それは一番最初の不動産販売会社の設定した理想の金額です。実際には積立金は右肩上がりで上昇していきます。
管理会社に問い合わせればわかりますが、積立金は５年毎くらいに倍々に上がっていきます。
最終的には毎月の支払いが３００００円近くになります。そして家賃は最初の入居者が出てしまえば、次の入居者からは５０００円以上下がるのが通常です。もちろん物件が古くなればなるほど下落して行くようです。

中古ワンルームマンション投資は要注意！

msaijou — Sun, 26 Dec 2010 15:58:07 +0000

中古ワンルームマンション投資で頭金ゼロでローン組んだ場合ですが、管理会社から３５年間家賃は保証されます。
このような条件で最終的に利益は出るのでしょうか。実際、まだ買ってないのならずっと黙っておくほうが正解です。
儲からないから、素人に売って儲ける、それが投資マンションです。馬券を買っても儲からないから、予想を売って儲ける、競馬投資会社と同じです。買ってしまったら、仕方がないので、シコシコとローンを払ってください。
うちにも、良くその手のワンルームマンションの勧誘の電話があります。節税だとか何とか、うまいこと言っています、すべて無視が正解です。他に、商品取引など、同じ手口です。世間知らずの元小学校校長なんかが騙されて、退職金も家も土地も失くして、ホームレスになったんなていう話もありますよ。また、退職金二千万を投じてタイの家を買ったら詐欺とわかって、腑抜けになった人もいます。中古ワンルームマンション投資に関しては結構上手い話が多いので気をつけましょう。

中古ワンルームマンション投資って難しい？

msaijou — Sun, 26 Dec 2010 15:57:41 +0000

友達がワンルームマンション投資をはじめたいと思っています。ワンルームマンション投資ではリートと異なり、ローンをくんでレバレッジがかかった状態で投資できるのがメリットと思っています。
なるべく手間をかけず管理業者に委託する形で運用したいと思っています。おすすめの不動産投資会社を探しているよでうです。
中古ワンルームは単身の若者向けであり、独身の若者が住むことから掃除が行き届かなくなるなどからスラム化しやすく、賃貸し物件として使える寿命が短い傾向が強いといったマイナスもあるようです。これから若者の人口が減少することが確実なのでよほど立地などに恵まれた物件を選ばない限り店子の確保が近い将来に困難になる可能性が高いというのもよく聞く話です。
自分で骨惜しみせずに手間隙を掛けられる人でなければ不動産の経営は難しいと思います。
物件探しでも物件の維持管理でも手間隙は欠かせません。御者任せで簡単に儲けられるほど甘くはなはないはずです。
家賃保障などを前面に押し出している業者はとても多いですが保障してくれるのは比較的新しい、店子の確保が容易な物件だけです。
ワンルームマンションを投資向けなどと称して売りつける業者はとても多いですが、極論すればそういうことをやっているマンション業者は全て問題ありだと考えても良いくらいだと思います。何しろ、ワンルーム、特に新築のワンルームなんて投資物件として殆ど採算が取れる可能性がないのです。良心的な不動産業者ならば貴方がワンルームに投資したいと相談すればきっと反対すると思います。

中古ワンルームマンション投資の災難

msaijou — Sun, 26 Dec 2010 15:57:09 +0000

中古ワンルームマンション投資をしていますが、最近、販売会社からの「家賃入金」が滞るようになり悩んでいます。
夫が私に内緒で「ワンルームマンション投資」をしてました。３０年ローンで、これまでの１０年は、税金の還付や販売会社からの家賃保証で、毎年黒字になっていました。ところが、昨年秋ごろから、販売会社の経営が思わしくないようで家賃が入らなくなってしまいました。
販売会社は「家賃はもうしばらく待ってください」と言うばかりです。いま、毎月のローンと管理費や税金だけが、どんどん引き落とされている状態です。販売会社の子会社が、管理会社をしています。
あと２０年ほどローンが残っており、このまま販売会社が破たんしたらと思うと夜も眠れぬ思いです。
夫を責めても、今更どうにもならないので、今できる最善策を考えたいのですが、田舎に住んでおり、こうした案件に精通した弁護士さんが近くにおられるとも思えません。
夫は、「破たんしたらその時考えればいい」と、現実逃避しており頼りになりません。
マンション投資も、同僚に勧められるがままに行っただけで、投資に詳しいタイプではなく、情けない限りです。
幼い子供もおり、今後の生活がとても心配です。投資マンション販売会社の破たんが想定される場合、いま私がすべきことは何なのでしょうか？
破たん前にするべきこと、破たん後にするべきことでしょうか・・・。そして、万一破たんした場合、マンションを売却して、残ったローンを返すべきか様子を見ながら、赤字経営を続けていくべきかで迷っています。

中古ワンルームマンションの投資で

msaijou — Sun, 26 Dec 2010 15:56:42 +0000

投資用ワンルームマンションに火災保険は必要なのでしょうか。いままで20年ほど10軒ほど掛けてきておりますが一度も利用した事がありませんワンルームマンション投資について調べています。保険は、「もしも」の為の担保です。
融資を受けている物件であれば保険加入は必須ですが自己資金だけで所有しているのであれば必要とは限りません。
木造戸建に比べマンションは、構造が頑強なので火災保険料率が低いので保険料は安いです。
隣からの出火で延焼したり、消火のために放水された場合は自己負担で修繕しなければなりません。
その為の保険です。いずれにしても保険料は１００％経費に参入できるようです。
中古ワンルームマンションの投資って調べるとどんどん新しい知恵が着いていきますね。

中古ワンルームマンションについて

msaijou — Sun, 26 Dec 2010 15:56:18 +0000

中古ワンルームマンションは今はよいのですが、２０年後は大幅な補修費用かかります。どんな建物でも保守をしないと維持できません。
年を経るとしだいに経費が増大します。そのうち税金や補修費ばかりがかかり、入居者がいない状態になると、自分の生活さえも影響してきます。
売るにも買い手もいない状態です。まず、人口がどんどん減少していますから、２０年～５０年先はワンルームなんて不要です。
そうとう場所的に有利なところならまだ可能性はありますが・・・・。友人の話ですがもともとの購入目的は、将来の自己使用でした。
キャッシュフローは一応プラスの物件です。不動産所得を大幅な赤字にすることで、所得税還付、住民税減額になります。
昨年は約100万円の減税となりました。ただ、このスキームは、減価償却が大きいうちだけで、数年すると黒字化し、減税効果はなくなります。そのため、私の場合は、ワンルームだけでなく、一棟買いなども組み合わせ、現在は事業化しています。
ということで、ワンルームマンションを1軒だけ買っても、税の還付は最初の数年だけで、あとは効果がないので、還付されるだけの納税をしていて、今後どんどん買い増して事業化する人でなければやめた方が良いそうです。
なお、ワンルームマンションは、買い増しする際の共同担保としては、担保力は弱いようです。

中古ワンルームマンションの注意点

msaijou — Sun, 26 Dec 2010 15:53:08 +0000

中古ワンルームマンション投資の電話がかかってきます。中古ワンルームマンションについてネットで見ると、やらないほうがいいとの意見が多数ですが、逆に中古ワンルームマンションで良いところはどこでしょうか。新築で紹介されているので、新築で場合で探している最中です。
しかし友達は、不動産コンサル経由で中古ワンルームマンションを２世帯買いました。場所は、都内と川崎です。
現金で７００万円から８００万円です。なので、合計、１５００万円ほどです。ネット利回りは約７％です。
投資をして分かった事は、日本で、中古ワンルームマンション投資は論外です。特に新築は考えられないです。
今後の人口減少、賃料の下げは避けられません。現在２つとも売りに出していますが、売れていないのが現状です。まだ期間が短いのもありますが、流動性が低いのは事実だそうです。
不動産投資をしたいのであれば、日本の不動産投資は辞めた方がいいそうです。その理由は値上がりが見込めない、３５年で連帯保証付きのローン、空室リスクの拡大、そもそも、３５年ローンを組まないとキャッシュフローがプラスにならない投資は考えられないぐらい、リスクがあります。
新築ワンルーム投資を行ってしまったら大変なようですね。ちょっと考えてみます。